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上市潮涌,物业股迎来“估值杀”
 
金证券记者 江芬芬
 
    目前,恒大物业、华润万象生活正在港股市场火热招股中,至此,除了业界戏称的“泥石流”万科物业暂未上市,国内头部房企的物管公司均已相继上市。据统计,目前上市的物业股已经达到37只,其中有15家在今年完成上市。随着投资标的迅速扩容,近期物业股却迎来一波“估值杀”,板块陷入深度调整,新股破发层出不穷。 
    “根据中指研究院,2017年至2019年,该公司的净利润以195.5%的复合年增长率增加,在中国物业服务20强企业中增长率最高。”对于正在招股中的恒大物业,广发香港在申购建议中指出,受益于关联开发商的行业地位和发展情况,公司在规模和成长性上具有一定优势。公司公开发售价对应的估值范围为54.98-63.00倍市盈率。如此高的市盈率,对比A股明星公司的发行估值亦不逊色。 
    《金证券》记者注意到,根据中指院的数据,截至10月末已经启动上市工作的物管公司还有17家,正在研究筹划上市的物管公司还有82家。中信证券此前表示,2020年四季度物业管理公司IPO融资规模,预计远远超过2020年前三季度的总和。 
    头部房企的物业公司前赴后继谋求上市,其背景是随着9月地产“三条红线”的提出,房企融资端进一步收紧、资金面受压,地产公司分拆上市的意愿暴增。
    物业不失为一个好生意。由于受益于房地产母公司销售面积的高增长,近年来物业股的业绩增速一直是“稳稳的幸福”。加上轻资产的运营模式,物管百强占有率较高,此前物业股备受追捧,估值远远跑赢母公司。不过,从9月开始,板块开始陷入猛烈的回调,整体跌幅达20%-30%,其中保利物业相比今年5月的高价,市价已经折损四成多,碧桂园服务相比8月底的高价,下跌两成多。 
    尤其惨烈的是,10月上市的4家物业公司,合景悠活上市当日即破发,以22.94%的跌幅惨淡收盘;10月22日挂牌的第一服务短短几个交易日股价已经腰斩;合景悠活、卓越商企的最新股价同样破发。 
    东方证券分析师房诚琦指出,近期受上市潮影响,整个物业板块都经历一定程度的回调,行业的发展受到一定质疑,这说明市场对于物业行业如何进行价值创造以及高估值来源尚存分歧。首当其冲的,物业股被指实则“拼爹”,2019年物业服务百强企业约80%的物业管理服务收益来自其关联地产集团,随着在管规模上升,来自关联地产集团项目在增量上的贡献会愈来愈少,物业公司的外拓能力愈趋重要。
    “一旦市场判断物业公司自身的造血能力,支撑不起如此高的估值,那只能一路往下杀。”《金证券》记者接触的深圳券商人士直言。 

编辑:杨志敏