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福州贝壳找房 福州贝壳找房官网 二手房 20240515更新

作者:admin 发布时间:2024-05-15 19:25 分类:房产 浏览:362 评论:0


导读:福州放开“限购”第一城诞生,当地为何急于扶持楼市?福州放开“限购”第一城诞生,当地为何急于扶持楼市?下面就我们来针对这个问题进行一番探讨,希望这些内容能够帮到有需要的朋友们。3月...

福州放开“限购”第一城诞生,当地为何急于扶持楼市?

福州放开“限购”第一城诞生,当地为何急于扶持楼市?下面就我们来针对这个问题进行一番探讨,希望这些内容能够帮到有需要的朋友们。

3月31日夜间,福建省直企业住房公积金中心根据官方微博出文称,省住建厅下发了《关于进一步优化购买新建商品住房职工提取住房公积金支付首付款的指导意见》。依据《指导意见》精神实质,省直住房公积金中心制订了实施办法,市直公积金缴存员工在福州市行政区划内选购在建产品住宅,可按有关步骤原材料申请办理提取公积金付款首付。该政策于4月1之日起执行。

依据福建省直企业住房公积金中心讲解,按原来要求买房需自有资金付款首付,但新政策颁布后,市直公积金缴存员工可以应用个人公积金(含房补)余额立即付款首付。新政策达到刚性需求员工最大限度立即应用住房公积金余额,大大的降低了家中买房资产工作压力。

“一般来说,公积金余额可以用于抵冲住房贷款,但立即获取出去付款首付款的政策较为罕见。”58安居客房产研究院分院医生张波告知新闻记者。中原房地产总裁投资分析师张大伟对新闻记者表明,该政策可以让买房者提早使用公积金余额,有益于减少买房者工作压力。

专业人士觉得,本次福州公积金新政将进一步提升市场信心,也象征了福州楼市政策不断比较宽松的发展趋势。实际上,从福州政策调节的迈向看来,这已经是其年之内第四次松绑楼市管控。2022年2月,福州下降了房贷利息,在其中首套房贷利率从5.75%降至最少5.05%,二套房贷年利率降到5.25%。

除此之外,2月福州市住房公积金管理委员会对福州市公积金政策干了调节,减少公积金房贷房贷首付比例。政策要求在福州市行政区划范畴内买房的员工家中,第二次申请办理纯公积金按揭贷款的,首付百分比由50%下降为40%。

尤其引人注意的是,福州变成本质作用上放宽限购政策第一城。3月29日,有销售市场信息称,福州市出台楼市新政策,要求从即日起对于非五城区户口家中(含港台)在福州五城区买房,不用给予近些年内满12个月医保社保或个人纳税证明或落户口,就可以选购一套福州五城区144平米以内的普通住房,选购后该房子仍受到限制售政策影响。长乐户口也归属于福州当地户口,有着长乐户口的买房者可在福州五城区选购几套住房。

3月30日早上,财联社新闻记者从福州市不动产交易中心确定了以上信息,该中心工作员表明,“现阶段该政策早已执行,购房者可以申请办理有关业务流程。”“不难看出,福州在政策调节的层面上多方面发力,也从侧边反映出福州楼市针对政策放松的紧迫性。”陆逊找房数据研究中心投资分析师关荣雪表明。

而福州急切帮扶房市的身后,是该城房地产业受冷,对土地资源交易量导致很大影响。“福州商品房交易市场长期性不景气,上年第三季度至今土地出让减温加快,房企拿地自信心显著不够。”一位房地产业行业分析师告知新闻记者。

依据中国房地产业指数值系统软件千店物价指数,福州近几月份房子价格不断起伏。商住楼去化周期过长,新房子短期内库存量售出周期时间在20个月以上,库存量去化存压。

在土地资源交易量层面,据拿地宝数据统计表明,2021年,福州市一共有151宗营业性商业用地(包含住房、商业房产等)取得成功转让,同比下降20%;出让总面积总共6998亩,同比下降40%;交易量总价格692亿人民币,同比下降43%。

而福州2022年土地交易状况没有转好,多起土地遭到流标。3月30日,福州市闽侯县在街上、甘蔗、荆溪三宗土地资源所有宣布流标;3月16日,福州2022年第一批次集中化供地转让17宗土地中,有3宗地块中断转让、2宗土地流标、8宗土地成本价交易量,仅有4宗土地资源股权溢价交易量。

“福州做为省级城市,在福建省经济发展历程中出任着比较主要的人物角色。房地产调控政策适当放松,尽管表层发力点是在房市,但更多方面的重中之重是加强福州的城市人口聚集工作能力。”关荣雪称。

据新闻记者统计分析,目前为止,已经有超出60个大城市放松房地产调控政策。政策绝大多数从要求端考虑,内容包含放松限购限贷、减少房贷首付比例、下降房贷利息、放开公积金房贷、购房补贴等方面。

“预估年之内有越来越多的大城市颁布稳房市的政策,在其中一部分市场的需求不够的地区很有可能会放松限购政策标准,如适当放开个人社保或户口限定,满足条件的外来务工人员可以获得银行信贷适用,而这也是二三线城市销售市场修补的重要。”贝壳研究院投资分析师许小乐表明。

疫情后住房消费者置业调查:超五成有购房意向

新冠肺炎疫情打乱了人们的生活节奏,也让人们对“居住”有了更深刻的理解和认识。经历疫情后,房价会如何走?人们的置业计划又会发生怎样的变化?日前,南方日报、南方+客户端共同发起的“疫情后购房意向”调查问卷分析显示,超五成受访者有置业计划,但超二成置业计划被推迟。

问卷于4月15日发布,4月24日停止填写,共收到问卷845份。样本中男性占比44.85%,女性占比55.15%,男女比例较为平均。年龄方面,25岁—34岁年龄段人群占比最多,达35.27%,其次是24岁及以下人群,占比31.24%,然后是35—44岁年龄段人群,占比19.17%,还有14.32%是45岁及以上年龄段人群。

调查样本中年收入分布较为均衡,5万元以下、5万—10万元以及10万—20万元区间的占比都在20%—30%之间,20万—30万元年收入占比12.43%,还有7.10%年收入在30万元以上。从所在地区来看,31.24%来自一线城市,35.50%来自直辖市或省会城市(排除一线城市),33.25%来自其他城市。

半数以上有置业计划

非一线城市置业意愿更强

疫情给人们的居住生活带来了实际影响。

在所有收集的样本中,有超五成受访者已有自己的房子,其中61%的受访者仍有房贷未还清,这部分受访者中53%的人表示疫情期间由于收入减少影响到还贷进程。此前华兴投行对1000位消费者进行调研,调研结果显示949个样本在疫情期间仍有收入,但普遍受到负面影响,约七成较去年同期收入减少,包括两成人收入大幅减少。

那些尚未购房、选择租房居住的受访者则面临着房租的困扰。受疫情影响,许多人特别是湖北外出务工人员无法按时返回工作地,因此空着的出租屋是否仍要缴纳房租引起广泛争议。今年3月份,深圳市专门发布了《关于疫情防控期间开展住房租赁有关工作的意见》,明确提出住房租赁各方当事人应本着守法守约、互谅互让原则,协商分担疫情造成的租金损失,任何一方不能违法强制要求对方作出让步。同时租房租赁企业应切实保障承租人的合法居住权,不得违法违约驱赶承租人。本次问卷调查结果显示,被主动减免租金的人占到所有租房者比例约三成。

调查数据显示,仍有54.43%的受访者有置业计划,这部分受访者中,14.20%的人买房计划保持不变,25.68%的人买房计划推迟,还有14.56%的人原本无买房计划,疫情之后有买房意向。无置业计划的受访者,13.61%的人原有买房计划取消,还有31.95%的人仍无买房规划。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,从实际情况看,今年3月份楼市表现是要好于预期的,部分城市甚至出现了抢房等现象,所以部分城市的房价并没有出现大幅度的降价。这也使得环比涨幅相对2月份出现了一定的扩大。

事实上,3月龙头房企业绩已有回升现象。据中指研究院数据,3月楼市成交环比升同比降。CREIS中指数据显示,2020年3月监测的主要城市成交面积环比上升351.59%,22个代表城市环比均有不同程度上升,同比则下降32.53%。环比来看,22个城市均有不同程度上升,重庆升幅较明显,杭州次之,此外福州升幅较小,约为35.17%。同比来看,17个城市下降,北京下降幅度明显。

这个结果与此次调查结果也相一致,调查结果显示,有置业计划的一线城市受访者占比约55%,直辖市或省会城市(除一线城市)受访者占比约61%,其他城市占比48%,综合来看,非一线城市的直辖市或省会城市置业意愿更强。

中原地产首席分析师张大伟对此分析,地方政府在财政压力下,未来还会有更多的城市会松绑房地产调控,尤其是三、四线城市,还有多个城市对房地产作了“救市”调整,从某种程度推动非一线城市置业意愿。

哪些人准备买房?从年龄来看,24岁及以下有置业计划的受访者占同龄人比例约为50%,25—34岁有置业计划的占比62%,35—44岁有置业计划的占比60%,45岁及以上有置业计划的占比38%,可以发现,25—34岁受访者置业意愿较强,其次是35—44岁年龄段受访者。从收入看,年收入10万—20万元的受访者置业意愿较强,超六成有置业意愿,其次是年收入在30万元以上的受访者,有58%左右有置业意愿。

中国指数研究院的分析也从侧面证实了这一点,其观点认为,购房群体年龄偏向中青年,工作、家庭成为影响这个购房群体的主要因素,客户主要考虑项目是否具备教育资源、交通便利性、生活配套齐全性和总价承受能力。

近三成受访者推迟购房计划

市场恢复正常水平仍需时日

虽然超五成受访者有置业计划,但是其中26%左右的人置业计划推迟,其中近五成受访者预期未来房价会跌。国家统计局发布3月份70个大中城市房价指数,指数显示,一二三线城市新建商品住宅销售价格环比涨幅略有扩大,二手住宅销售价格环比微涨,并未达到受访者房价会跌的预期。

具体来看,4个一线城市新建商品住宅销售价格环比由上月持平转为上涨0.2%。二手住宅销售价格环比上涨0.5%,涨幅比上月扩大0.3个百分点。31个二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%,涨幅比上月扩大0.2个百分点,比1月份扩大0.1个百分点。二手住宅销售价格环比在连续两个月持平后上涨0.2%。35个三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.2%,涨幅比上月扩大0.1个百分点,比1月份回落0.2个百分点。二手住宅销售价格环比由上月下降0.1%转为上涨0.1%,涨幅比1月份回落0.1个百分点。

置业计划会推迟多久呢?根据此前贝壳研究院发布的分析报告,消费者的购房计划普遍出现延迟,计划推迟时间主要在半年以内。其中,购房计划推迟1—3个月的比例最高,在6个月以内的累计占比达

67.8%。

哪些人准备推迟买房?数据显示,来自直辖市或省会城市(除一线城市)的受访者推迟购房的占比较多,超三成,其次是来自一线城市受访者,占比24%,可见疫情对直辖市或省会城市(除一线城市)购房者的影响较大。从年龄来看,35岁—44岁年龄段受访者推迟购房计划最多,占比32%,同样超过三成的还有25岁—34岁年龄段受访者,约31%。疫情对这两个年龄段购房者或带来较大影响。从收入来看,年收入在10万—20万元的受访者推迟购房计划最多,占比36%,年收入在5万元以下受访者有购房计划的最少,同时推迟购房计划的也最少,占比15%。

准备买什么样的房子?调查结果显示,洋房(平层套房)仍是大部分人的选择,约有27%的受访者选择洋房(平层套房)作为理想居所。其次是复式,占比26%,公寓是24%左右受访者心中的理想居所,还有约16%的受访者认为别墅为理想住宅。

房子买在哪里?市中心与郊区之间成为多数受访者的选择,超五成受访者认为最有可能在城郊交界处买房,理想地段其次是市中心,占比三成,选择靠市郊买房的仅19%左右。选新房还是二手房?77%受访者比较倾向买新房,仅23%左右消费者选择二手房。

房价方面,1万—2万元/平方米的房价区间为多数受访者的理想区间,占比32%,其次是1万元/平方米以下,占比30%,然后为2万—5万元/平方米,占比22%。其中2万—5万元/平方米的房价为一线城市受访者选择最多的理想房价,直辖市或省会城市(除一线城市)受访者则更接受1万—2万元/平方米的房价,其他城市中更多受访者认为1万元/平方米及以下为理想房价。

事实上房价是要高出受访者预期的。58同城、安居客发布的2020年《2月国民安居指数报告》显示,2020年2月全国67个主要城市在线新房均价16624元/平方米,二手房在线挂牌均价15503元/平方米,4个一线城市中北京新房项目在线均价为47818元/平方米,上海紧跟其后,新房均价为47212元/平方米,深圳达到49874元/平方米,广州在线新房均价为30012元/平方米,在一线城市中位居第四。

接下来,房价还将出现怎样的变化?中原地产首席分析师张大伟分析,3月数据明显向好的主要原因,则是受疫情影响,2月市场整体处于“冰封”状态。此外,3月新建住宅基本属于网签数据释放,大部分二手房成交也是疫情前的意向成交,因此确定市场恢复正常水平甚至回暖仍尚早。

同策研究院分析师张宏伟预计,在5、6月份之前,房价下行趋势或难出现较大改变。房企为保证上半年业绩,在5、6月份或还会有进一步降价促销的动作。从房价指数表现来看,大中城市房价不具备反弹的机会,甚至有些城市房价跌幅还会进一步扩大。

易居房地产研究院副院长杨红旭则认为,当前,房价全面上涨的条件尚不具备,个别城市房价上涨也不能代表全国。

“市场反弹但并未推高价格的原因在于目前的交易是低位反弹,整体来看绝对水平依旧较低,还没有到达能让价格明显上涨的量级。”贝壳研究院首席分析师许小乐说,目前整体供需矛盾依旧较为缓和。

近七成重视住宅品质

地段没那么吃香了

买房时哪些因素为消费者看重?以往购房,地段、价格往往是消费者最重视的因素,疫情是否有影响到这样的购房趋势?调查显示,住宅质量、户型设计成为受访者最重视的购房因素,69%的受访者将其列为购房时重要考量因素,占比最多。其次是周边环境及配套,占比63%。排名第三的热门因素是小区物业服务以及小区内的生活配套设施,占比均为54.79%。而地段成为排名第四的考虑因素。

这次疫情下,全民隔离,不少人在家办公,明显感受到房间空间不够用。既要与家人在一起的生活空间,也要有自己独立的办公空间。家庭成员越多,对独立空间的需求也就越强。调查数据显示,三居室最受青睐,占比最多达48%,其次是两居室,占比约27%,排名第三的热门户型是四居室及以上,占比19%,还有5%左右青睐一居室,可以发现大户型受到消费者青睐。与此同时,不同受访者对户型需求存在差异。根据调查数据,45岁及以上受访者对三居室需求更多,占比68%,其次是35—44岁受访者,占比46%。

这与此前58同城和安居客发布的《2月份国民安居指数报告》结果趋势一致,报告显示,在户型选择上,2月份找房户型为三居室的占比45.5%,最受找房者青睐。此外,二居室占比略有下降,为30.4%;四居及以上占比持续上涨,达到17.4%。贝壳研究院、90度地产联合发起的“疫情下的住房消费者预期调查”将户型选择更细化分析,结果显示,相较于买房者,换房者更愿意买大户型。在户型的选择上,买房者因资金实力相对较弱,更倾向于购买中等户型,而且因预期相对较差,选择小户型的比例也较高。而换房者更多选择大户型,占比高达63.3%。

家住广州越秀的业主张女士接受采访时表示,疫情期间全家聚在一起讨论过买房的事,以前觉得增城、从化太远、太偏,现在疫情期间全家只能蹲守在家里老破小的房子里,连窗户都不敢开,下楼倒垃圾都感觉不太安全。可以发现,在疫情发生后,不少买家对于居住空间的诉求逐渐升级,对于生活健康的要求不断上升。

恒大研究院分析文章也指出,随着防控工作持续进行,长时间居家隔离,使大家对居住体验的感受更深,将激发居民改善居住品质的欲望,引致7类新型购房需求:一是部分租赁需求转为购房需求;二是购买和持有第二居所的意愿提升;三是以大户型为代表的改善型需求将被进一步激发;四是对住房产品升级的需求更明确;五是洋房、别墅等低密度产品将受关注;六是高品质物业服务的楼盘需求提升;七是园林绿化好、周边商业医疗等基础配套齐全的楼盘更受欢迎。

超六成关注周边环境及配套

超市和菜市场成最必要配套

疫情前,很多购房者购房时更多考虑周边是否有大型商场、交通等配套,而疫情发生后,社区商业配套情况被业主广泛关注。因此,疫情对买房催生了新的要求,尤其是对公共服务水平的提升提出了要求。

除了住宅质量、户型设计之外,63%的受访者最关注周边环境及配套设施。哪些配套设施比较重要?根据调查,超市和菜市场成为住宅一公里内最重要的设施,其次是购物中心、商场、地铁站和公交站,占比都近57%,还有超四成受访者认为医院是必要的配套设施。贝壳研究院、90度地产联合发起的“疫情下的住房消费者预期调查”亦指出,有46.6%买房者相对更加注重医疗配套。

疫情期间,买菜成为困扰许多宅家抗疫人的头号难题,很多人都有在春节期间网上抢菜的经历。根据招商证券的研究报告,76%的用户在疫情期间更倾向于线上买菜,但是实际上线上买菜只能覆盖46%用户,线下买菜仍是主流,而超市就是最主要的渠道之一。报告显示,超市、菜场、社区生鲜的渗透率分别为64%、31%、22%,而盒马、叮咚、京东到家的渗透率分别为26%、19%、14%,远不及线下渠道。米饭肉菜都是生活刚需,一场疫情更让人体会到买不到菜的难过,由此可以理解为什么超市及菜场能成为多数人的选择了。

哪些人更重视周边环境配套?数据显示,相比男性,女性更重视住宅的周边环境配套因素,认为此因素重要的女性受访者为男性受访者的1.5倍。同时对于女性来说,住宅一公里内必须有的配套为超市/菜市场、地铁站/公交站以及购物中心/商场,对于男性来说1公里内必要的是超市/菜市场、购物中心/商场以及24小时便利店。

不同年龄段的人对住房周边配套要求也不一致,数据显示,34岁及以下的受访者都认为超市/菜市场、购物中心/商场以及地铁站/公交站是必要配套,但对于35—44岁受访者来说,除了超市和购物中心,学校也很重要,对于45岁及以上的人来说,除了超市,公园和地铁站/公交站很重要。

一些新建小区,也意识到未来小区的配套功能的完善,比如自持一部分商业做菜市场、社区诊所、快递小站等,有效嫁接进来做成配套。

超五成关注物业服务

物业基础设施运作及保洁能力受重视

疫情之后,生命与健康、健康与住宅,不断刷新着人们对“理想好房”的认知与思考,智慧住宅、智慧小区等地产科技给人们带来很多便利,疫情凸显了健康保障的重要性。同时,近年来,基于移动互联网、AI等新兴技术不断发展,房产对智慧家居高度关注,全国各地的新旧楼盘、房产物业纷纷高举打造“智慧社区”的口号,多个房企巨头都在投向智慧科技板块。

因而,物业服务成为继住宅质量与周边配套后消费者最乐意付费的购房因素,55%受访者选择物业服务为必要的考虑因素。受访者中,尤以24岁及以下的群体最关注小区物业服务,超过六成将其作为购房时重点考虑因素。女性较男性更在乎物业服务,有58%女性选择,男性仅50%。在区域分布上,一线城市受访者相比省会城市及直辖市受访者更看重物业服务,前者占比55%,后者占比50%。

在具体物业服务中,受访者最关注的是物业基础设施运作及保洁能力,其次是安防能力。新冠肺炎疫情发生后,国内社区纷纷实行封闭管理,物管从业者在其中发挥了很大作用,物管人员春节无休几乎成为“常态”。除基本的疫情筛查、体温检测外,物管人员在社区封闭期间,还充当代买员、送餐员、快递小哥等多重角色,此前南方+客户端曾有报道,疫情期间,广州华南碧桂园的物业管家刘先生就承担起小区采购工作,前一天收集业主需求,第二天出门采购并一一送到业主家门前。

除了物管人员服务,许多小区还引入防疫高科技设备。美的置业打造AI社区,AI人脸识别、智能无感通行、垃圾满溢识别等技术为社区生活筑起安全防护网。万科数字物业通过数字化运营平台调整车行设备抬杆规则,对所有同行人员进行体温检测和记录。碧桂园引入无人机进行消杀工作,仅用三小时就把超过32万平方米社区喷洒完毕。万科物业旗下万睿科技通过智能社区平台系统,协助物业精准筛查疫区籍贯住户,快速做好目标住户出行情况统计和科学防疫通知工作。

可以说物业不仅影响着居民的日常生活,在这次疫情中更可能影响到我们的生命健康。但是此前贝壳找房发布的《2020新居住消费洞察报告》显示,32.4%的受访者反映当前居住小区存在物业服务水平差、反映问题得不到及时解决的现象。44%的住户正遭受着社区卫生条件差、垃圾不能及时处理的生活困扰。社区是这次疫情中最基本的一道防守线,只有在社区中控制住了,才能切断疫情的扩散。

此外,易居研究院智库中心研究总监严跃进也表示,疫情期间,各家物业公司都开展了多样的防疫行动,做到应尽之责。除防疫外,物业服务的提升也可以增加客户黏性,未来房地产市场必将演化为争夺存量客户的市场。

在严跃进看来,当下这个时间节点,物业服务的优劣受到全民的监督,疫情是所有物业公司的共同考题,经历这次疫情考验,业主对于物业服务价值已经有了全新的认识,按照择优录取的原则,“优等生”未来将会占据这一市场大的份额。

恒大研究院分析观点也认为,社区防疫工作中,不同物业的服务水平差距显著。部分缺乏物业支持的公房、回迁房等老旧小区,居委会人力财力有限,仅能进行基本的出入管控和防疫宣传工作,而品牌房企的小区拥有专业化的物管团队和充足的财力物力支持,能够制定标准化防疫预案,加强员工队伍管理和防护,进行防疫宣传、清洁消杀、出入管控和登记等。经此一“疫”,追求高品质物业服务的需求将被激发。居民将意识到高品质的物业服务不仅关系平日的居住体验,在非常时期还和自身健康安全密切相关。

多地出台房地产供给侧政策 购房理念或将发生变化

中央重申“房住不炒”多地出台房地产供给侧政策

疫情下的因城施策及房企自救

● 受疫情影响,房地产行业将迎来新一轮洗牌,那些依靠高周转回流资金或在疫情高发地区布局较多的房企,可能有资金链断裂的风险;购房者的购房理念也将发生变化,政府治理能力较强、人均医疗资源较多的地区未来或受到更多青睐

● 多地持续出台房地产供给侧政策,以行业层面为主,主要是针对开发商资金压力的缓解,但基调仍是“房住不炒”“因城施策”

● 面对疫情冲击,当前的调控政策一方面仍应坚持“房住不炒”原则;另一方面应从现实出发,对房地产行业给予阶段性的、边际上的政策宽松,以稳定房企的资金流,避免对经济、金融系统产生较大的负面外溢效应

售楼处封闭,中介推迟营业,在建项目的工期延长……对于房地产行业而言,新冠肺炎疫情带来的影响不仅在于春节期间所有的交易、生产与经营都按下了暂停键,还在于原本期待的“金三银四”或成为泡影。

《法制日报》记者梳理发现,目前至少已有20个多省市发布了有关房地产方面的政策,涉及放宽房企土地出让金、税费缴纳时限,甚至还有放宽预售条件的。

但这并不意味着房地产调控风向发生了改变。与此同时,财政部、统计局、央行等多部门也在密集发声,重申要坚持“房住不炒”定位,再次强调“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。

这究竟意味着什么?业内专家在接受《法制日报》记者采访时说,不应将上述地方政策视为放松或刺激房地产的信号,中央坚持“房住不炒”的决心没有动摇,房价也不会大起大落。值得注意的是,这次疫情改变了不少人的购房理念。展望未来,政府治理能力较强、人均医疗资源较多的地区或将受到更多青睐。

疫情来袭楼市停摆

房企发起线上自救

2月13日,某大宣布实施全国所有楼盘网上购房的营销措施,一度引起热议。七五折的促销,缴纳5000元定金即可预定房源,5月10日前购房者均享有最低价购房权益……力度不可谓不大。

此后,房多多推出小订宝和线上售楼处,成交一套额外5000元返利;贝壳找房宣布减免106个城市两个月的业务平台费,推出了VR售楼部;安居客则推出了“安心在线购房季”集合超过5000个楼盘的优惠活动,通过VR售楼处连接买房用户和开发商;富力集团启动“好房子,网购吧”创新营销行动,包含了“全民营销+网上售房+购房大优惠+无理由退房+差价补偿”;世茂推出了自己线上卖房的“三大方案”,优惠多多。

线上卖房成为房企“活下去”的自救模式,究竟效果如何?《法制日报》记者近日以购房者的身份联系某房企销售员后,发现并未出现所谓的“手慢无”现象,自促销以来多日过去,还有许多房源可选,而且此后销售员多次联系《法制日报》记者,希望帮他“冲业绩”。

不过,线上卖房对于房企自救还是有积极意义的。以某大为例,近日其公布的一组销售数据看上去还不错。远东资信研究部研究员陈心洁告诉《法制日报》记者,某大虽然身陷“先涨价后打折”的争议,“活动或许有水分,但对购房者还是很有吸引力的”,某大深谙购房者的心理,通过促销大幅提高了线上售楼模式的蓄客能力,有利于加速回款。

有人将线上销售称为房地产行业的“救命稻草”。连日来,在疫情的冲击下,房地产行业有了一系列不同寻常的操作:不仅“线上卖房”,还搭配“×天无理由退房”“网红引流”等手段拼命揽客。

自疫情暴发以来,楼市几乎处于停摆状态。春节期间全国诸多大城市出现了零成交和零供应。

远东资信向《法制日报》记者独家披露的一份报告显示,自1月23日起已有超百余城暂时关闭商品房线下售楼处,暂停房产交易活动。为了扭转局势,房企纷纷搭建线上售楼处,由于无法实现线下看房、签约,线上售楼处效果不佳,各地除夕至2月9日期间商品房销售基本停止。

“往年春节期间是返乡置业热潮期,而今年受疫情影响,房企春节返乡营销停止,这部分需求基本消失。从目前情况来看,返乡置业的主力城市(基本是一些三四线城市)受影响较大。”陈心洁说,保守估计1月至2月全国商品房销售面积同比下降50%,2020年全国商品房销售面积同比将至少下降4.6%。

陈心洁补充道,以上预测的前提是疫情在短期内能得到有效控制,若疫情持续时间较长,对全年商品房销售面积的影响将更大。往年1月至2月通常是商品房销售淡季,销售面积一般约占全年的8%至8.5%,疫情必然会对短期内商品房销售产生巨大冲击,但长期来看对全年影响有限。“不过,无论从哪个角度分析,新冠肺炎疫情对于2020年房地产销售的负面影响都将超过SARS疫情。”

同时,报告称,“受疫情影响,短期内商业物业租金收入大幅下降,而更长远的影响是,若疫情导致宏观经济增长不及预期,消费不振,商场商户失去信心引发退租潮,则商业地产受到的冲击将更大”。

疫情出现后,居民到商场购物的次数大幅减少,同时除一线城市外春节期间大部分省市商场关门歇业(超市、药店除外,整体开业率约40%至50%),租金成为一些中小企业的负担,商户退租率明显提高。

1月底至2月初,多家商业地产公司宣布对旗下商铺租户实施不同规模的租金减免。业内预计,仅万达商管集团一家减免就超过30亿元。

防资金链断裂风险

降价促销加速回款

在需求端受到冲击的同时,供给端同样存在问题。首先,土地市场短期内供求两端均大幅下滑。为配合疫情管控要求,避免现场人群聚集,北京、重庆、武汉、上海、石家庄、福州、苏州、天津、南通等多个城市推迟土地拍卖时间,出让时间推迟数日不等,导致1月下旬起土地供应和成交均大幅减少。

1月,中指研究院发布的300城供应土地面积环比缩水近七成,同比缩水近四成;成交土地面积环比下滑超七成,同比下滑近五成。

“从以往的推地节奏来看,政府通常选择在下半年尤其是年底集中供地,上半年供地往往不足全年供地计划的一半。此次疫情的出现,导致政府第一季度甚至上半年的供地计划大受影响,再加上疫情期间减税、公共财政支出大幅增长等情况,疫情过后或将存在加速供地的可能。”报告认为,此次疫情或将影响土地市场的节奏,“但从宏观来看并未影响整体热度,土地市场的稳定回暖指日可待”。

此外,由于建筑施工企业复工时间受疫情影响延后,房企施工行为和全年工程进度也将受到影响。这意味着新盘延迟推出,房地产投资增速稳步下行。“第一季度新开工面积损失巨大,土地购置费也受到一定程度影响,预估2020年第一季度房地产开发投资完成额合计将下降19.5%。若疫情能在第一季度得到控制,且忽略后续月份的影响,则预估2020年房地产投资增速约为4.5%左右。”陈心洁说。

房地产行业也将随之迎来新一轮洗牌。报告断言,全国房企第一季度销售数据将近乎腰斩,疫情已对房企销售回款带来巨大冲击,那些依靠高周转回流资金或在疫情高发地区布局较多的房企压力会很大,有资金链断裂的风险。

据统计,2019年房地产行业共发生并购221次,并购规模高达1840.6亿元,一些实力突出的百亿房企在2019年内都有多次并购行为,行业集中度也相应有所提升。而排名靠后的房企融资渠道明显收窄,融资成本提高。“若疫情导致这些中小房企资金链断裂并因此倒闭,将会进一步提高房地产行业集中度。”陈心洁说。

报告称,预计疫情过后大部分房企会采取降价促销的方式加速回款,短期来看,这种方式确实可以获得更多的现金流,但由于一些中小房企融资受限,这些现金流更多用于还债,而实质性大幅降价促销会强化房价下跌的预期,不利于后续销售回款。因此,对外部融资过于依赖的房企,信用风险相对较高,一旦资金链断裂,就会出现违约,甚至破产。尤其是对于大量使用债券直接融资的房企来说,债务到期并不会因销售放缓而推迟,若房企自身流动性紧张,且短期销售回款不及预期,届时将面临更大的偿债及融资压力。

“当前房地产业最突出的问题是一些房企面临资金链紧绷、甚至断裂的风险。”中国社科院世经政所研究员徐奇渊说。

“房住不炒”基调未变

购房理念或将变化

在此背景下,不仅房企发起“自救”,多地政府也纷纷出台政策。仅在2月11日至15日这5天的时间里,就有上海、西安、无锡、天津、福州等地调整土地出让金缴交期限,允许受疫情影响的企业申请延期缴纳土地出让金,不收取滞纳金。

上海、浙江、无锡、天津、福州顺延项目开竣工期限,土地出让合同关于开竣工、投达产的履约时间要求可根据疫情自动顺延,不计入违约期并不收取违约金。

无锡和福州调整房地产预售条件,疫情防控期间预售部分达到总投资额25%以上,按规定予以办理商品房预售审批手续。

浙江、西安、无锡、广西推行网上审批服务,实行不动产登记“不见面”办理,帮助房地产开发和中介企业促成交易。

“这些政策在一定程度上缓解了房企资金压力,但鉴于疫情拐点目前尚未完全明确,仍存较大不确定性。”报告指出,在“因城施策”的调控思路指导下,各城市均有一定的自主调控空间,预计未来还会有更多城市出台类似支持政策,但不应将这些政策视为放松或刺激房地产的信号。

尤其是从2月16日到19日,仅4天时间内,财政部、统计局、央行等多部门密集发声,重申要坚持“房住不炒”定位,再次强调“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。

远东资信董事长、全国资产管理标准化技术委员会委员杨秋岭认为,多地持续出台房地产供给侧政策,以行业层面为主,主要是针对开发商资金压力的缓解,但基调仍是“房住不炒”“因城施策”。

中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞认为,这表明决策层对中国经济和房地产市场充满信心,也是在房地产方面再次向市场发出明确的政策不变信号,同时也是向地方政府发出明确的政策指引。

徐奇渊称,面对疫情冲击,当前的调控政策一方面仍应坚持“房住不炒”的原则;另一方面应从现实出发,对房地产行业给予阶段性的、边际上的政策宽松,以稳定房企的资金流,避免对经济、金融系统产生较大的负面外溢效应。具体而言,第一,政策应一视同仁对待房地产业,为其提供信贷纾困;第二,适度放宽监管额度限制;第三,税费适当减免,缴纳期限酌情调整;第四,鼓励、引导地方政府“因城施策”“因企施策”,适当增加定向支持。

总体而言,在业内人士看来,2020年楼市调控基调仍以稳为主,房地产市场总体趋稳,房价不会大起大落。但对于购房者而言,有一点预计将改变。

“这次疫情也改变了不少人的购房理念。展望未来,政府治理能力较强、人均医疗资源较多的地区或将受到更多青睐,而且选择楼盘时会更注重物业管理公司的服务质量。无房者重新认识到房子的重要性,疫情结束后或将有一些新增购房需求。”陈心洁说。

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