华润深圳粮仓失速
作者：周智宇
编辑：黄昱
2023年底至2024年初，深圳湾澐玺一经开盘，便以130亿元单日销售额创下豪宅市场新高，作为“亿元级天际大平层”，这批高端房产被富豪们抢购一空，盲目高调的首开热度背后,掩藏着华润置地在深圳市场的深度失势。
市场表现：从冠军到落魄
华润置地曾经是深圳房地产市场的“全城通吃大师”，2021-2023年连续三年霸榜，成为“深圳榜一大哥”，2024年后，该公司在深圳市场的表现开始急转直下，根据中指研究院数据，前11个月以80.32亿元的销售额排名第七，与第一名鸿荣源的182.55亿元、第二名招商蛇口的143.96亿元相比，差距甚远，深圳湾澐玺项目虽取得了近八成的网签率，带来超70亿元的销售额,但这仍未能让华润置地重回王座。
核心项目的困境
华润置地在深圳的崛起曾经依托于“超级项目”二字，自2014年起，华润城项目从4.7万元/㎡起步，一路涨至13.1万元/㎡，成为深圳中产阶级和炒房客的首选，该项目的成功也带动了外围区“润府”系列产品的热销，但从2023年起，市场格局开始发生变化，外围区域的产品逐渐冷门,导致华润置地在深圳市场的份额受到严重影响。
华润置地在深圳的“超级项目”供应力度明显减弱，今年仅与招商蛇口联合拿下一宗地块（权益占比50%），该地块成交价高达5.9586元/㎡，成为深圳今年的总价地王，后期预计将开发为高端住宅，除此之外，华润置地在公开市场几乎没有新的拿地,旧改储备也未能有效释放。
资金压力与改革尝试
华润置地的资金链近年来变得异常紧张，截至2025年中，集团总借贷规模已达2812.7亿元，年内到期债务高达616亿元，集团的现金储备却在持续缩水，同比减少9.8%至1202.4亿元，为应对资金危机，华润置地加紧融资，今年11月仅用两周完成39亿美元债的发行，并配售华润万象生活股份套现20亿港元，年内公开融资突破600亿元,创下近十年新高。
在资金紧张的情况下，华润置地将重心转向深圳湾澐玺项目，该项目虽取得短期成功，但缺乏持续性增长的潜力，项目容积率仅为7.59，远高于传统豪宅标准，主要面向追求居住属性的购房者，市场竞争也日趋激烈,招商后海玺等项目的入市将进一步加剧豪宅市场的竞争。
未来挑战：平衡发展与改革
华润置地在深圳的失势，反映了其商业模式和战略调整的困境，过去依靠核心区“超级项目”和外围区“润府”系列的双轮驱动，这种模式已难以持续，当前市场环境下,华润置地需要在如何平衡核心资产的利润释放与巨型旧改项目的资金沉淀之间寻找突破口。
尤其是在深圳，华润置地曾经的“粮仓”贡献率已从20%降至不足5%，这表明公司需要重新审视其业务布局和发展策略，集团总裁徐荣接任湖贝旧改项目负责人，亲自掌管资金分配和项目进度，这一举措或许能为公司带来转机,但也面临着巨大的资金压力和市场竞争压力。
华润置地在深圳的失势不仅是市场环境变化的结果，更反映了公司内部战略调整的不足，公司需要在资金筹措、业务布局和市场竞争等方面作出更为深刻的调整,才能在深圳市场中重拾生机。
